Qu’est-ce qu’un SOCIMI – Tout ce que vous devez savoir

Les SOCIMIS sont des véhicules d’investissement qui ont acquis une certaine popularité au fil du temps et dont nous allons parler ensuite, pour expliquer clairement en quoi consiste un SOCIMI et comment il investit.

Qu’est-ce qu’un SOCIMI

Une SOCIMI (acronyme de Sociétés Anonymes d’Investissement dans le Marché Immobilier) est un véhicule d’investissement, une société anonyme dont l’objet est l’achat, la promotion et la réhabilitation d’actifs immobiliers, principalement des maisons, des locaux et des bureaux, à caractère urbain pour son bail, directement ou indirectement.

C’est un phénomène assez ancien, en fait il a 50 ans, mais en Espagne il est relativement récent et a commencé à être réglementé en 2019 avec la loi 11/2009 du 26 octobre et qui a ensuite été modifiée par la loi 16/2012 du 27 décembre pour assouplir les conditions de constitution de SOCIMIi, éliminer les obstacles réglementaires et améliorer le traitement fiscal.

Aux États-Unis, ils sont appelés REIT (Real State Investment Trusts).

Quel est l’objectif d’une Socimi?

  1. Promouvoir le marché locatif.
  2. Fournir de la liquidité aux investissements immobiliers.
  3. Offrir un rendement stable à l’investisseur.

Ce véhicule d’investissement existe dans 70 pays et sa fonction est d’encourager et de promouvoir l’investissement immobilier non spéculatif par de grands fonds institutionnels , tout en facilitant l’accès de chacun à des investissements immobiliers de long terme , diversifiés et professionnels.

L’idée est de «socialiser» les investissements dans le secteur immobilier, puisque les biens immobiliers doivent être conservés en portefeuille et loués pendant de nombreuses années, c’est-à-dire qu’ils sont obligés d’avoir loué et non mis en vente pendant au moins trois ans ceux les actifs qu’ils acquièrent, par conséquent, ils ne peuvent pas faire d’acquisitions spéculatives qui visent la réévaluation de l’actif à court terme.

Exigences d’une SOCIMI

Une SOCIMI doit répondre à une série d’exigences, mais fondamentalement nous soulignerions:

  • Elles doivent posséder au moins trois immeubles ne représentant pas chacun plus de 40 % du patrimoine au moment de l’acquisition.
  • Le capital social minimum doit être de cinq millions d’euros et il doit avoir au moins 50 actionnaires.
  • Les revenus doivent provenir au moins à 80% de l’activité locative ou des dividendes d’autres SOCIMIS. Les 20% restants sont disponibles gratuitement.
  • Elle n’a pas de limite d’endettement établie et elle peut distribuer un dividende.
  • La permanence minimale des biens loués est de 3 ans pour les biens acquis et de 7 ans pour les biens promus par la société.
  • Elle doit obligatoirement être cotée sur un marché réglementé. Elles sont cotées sur le Marché Boursier Alternatif (MAB), sur le Marché Continu et sur l’IBEX 35. Pour être cotées sur l’un de ces marchés et commencer à négocier, elles doivent être évaluées par un expert indépendant désigné par le Registre du Commerce et engager un conseiller.
  • Le flottant minimum sera de 2 millions d’euros soit 25% de son capital social.
  • Ils doivent présenter des résultats tous les 6 mois.
  • Ils doivent être entre les mains d’actionnaires minoritaires, c’est-à-dire d’actionnaires détenant moins de 5 %.
  • Le financement extérieur est limité à 70% des actifs.

La répartition des dividendes est la suivante:

  • Au moins 90% du loyer provenant du bail.
  • Au moins 50% du profit qu’ils tirent des cessions de biens immobiliers et des participations éligibles.
  • 100% des bénéfices provenant des dividendes des actions.

Quelle est la fiscalité d’un SOCIMIS?

Les SOCIMIS ont un régime fiscal particulier. Le 30 juin 2021, la nouvelle loi relative aux mesures de prévention et de lutte contre la fraude fiscale a été définitivement approuvée, qui comprend de nouvelles mesures telles que l’obligation de verser à SOCIMIS 15% de leurs bénéfices non distribués.

Les problèmes suivants peuvent être mis en évidence:

– Imposition à 15% de vos bénéfices non distribués. Cet impôt spécial sera appliqué à la partie des bénéfices non distribués provenant de revenus non imposés au taux général de l’impôt sur les sociétés qui se situe dans la période légale de réinvestissement et les obligations d’information concernant la nouvelle imposition sont renforcées.

– Le principal avantage est le taux de 0% de l’impôt sur les sociétés, bien que la compensation des bases d’imposition négatives et certaines déductions et abattements inclus dans la loi sur l’impôt sur les sociétés ne s’appliquent pas.Avec les nouvelles mesures récemment approuvées, le taux de 15 % sera appliqué aux bénéfices non distribués.

– Ils bénéficient d’ une réduction de 95% de la quote -part de l’impôt sur les mutations immobilières et les actes juridiques documentés.

– Exonération partielle de 20% des revenus de la location de logements dans les entités dans lesquelles les logements à louer représentent plus de 50% de son patrimoine.

– SOCIMIS est tenue de distribuer une partie des bénéfices de la société à ses actionnaires par le biais de dividendes. Ils doivent être répartis comme suit:

• 80% des bénéfices tirés de la location.

• 50% des bénéfices de la vente des actifs.

• Tous les avantages obtenus de la participation à d’autres Socomi.

– Les dividendes distribués à ses associés, personnes physiques ou morales, ne sont pas soumis à retenue à la source.

Est-il conseillé d’investir dans une SOCIMI?

Oui, c’est un moyen intéressant d’ investir dans l’immobilier sans avoir à disposer d’une grosse somme d’argent ni à louer un bien immobilier.

Tout cela rapidement et facilement, simplement en achetant des actions d’une SOCIMI.

De cette façon, l’investisseur bénéficie également d’être coté sur les marchés et d’avoir une grande liquidité, sans oublier le régime fiscal.

Combien y a-t-il de SOCIMIS en Espagne

Depuis sa création jusqu’à mi-2021, 80 ont été constituées en Espagne, dont 4 sont cotées sur le marché continu (en 2013, il n’y en avait que 2 enregistrées). Il en existe également 16 cotées sur le segment Euronext Access. Dans l’ensemble, la valeur totale de la SOCIMIS espagnole en Bourse s’élève à 22 451 millions d’euros, avec une valorisation des actifs de près de 43 000 millions d’euros.

Les deux plus grandes SOCIMI sont Merlin Properties et Colonial, toutes deux cotées sur l’IBex 35.

D’autres qui sont également pertinentes sont Hispania, Lar España Real Estate et Árima Real Estate, qui sont cotées sur le marché continu.

Maintenant que vous savez ce qu’est une SOCIMI, pensez-vous que c’est une bonne idée d’y investir?

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